Li Ling Hin, Urban Land Reform

Le livre de Li Ling Hin traite d’un sujet qui
est au centre des préoccupations de beaucoup de Chinois : la gestion
des terres et de l’immobilier dans les zones urbaines. Ce livre
vise justement à faire le point sur presque vingt années de réforme,
durant lesquelles la Chine est passée de l’âge de la collectivisation
à celui de la spéculation immobilière.

L’ouvrage s’ouvre sur une première partie historique
qui nous fait remonter aux permiers temps de la civilisation chinoise.
Le chapitre 2 traite ensuite du processus de réforme de la gestion
foncière, le chapitre 3 du marché de l’habitat, le chapitre 4 des
premières conséquences des réformes, et enfin les chapitres 5 et
6 des réformes à Shanghai et à Hong Kong.

L’auteur présente le processus de réforme de
manière essentiellement descriptive. Il met en lumière l’importance
des règlements provisoires de 1991 qui ont introduit les « droits
d’utilisation des terrains » permettant ainsi de séparer droits
de propriété — qui restent aux mains de l’Etat — et droits d’exploitation.
Il montre aussi toute la difficulté de la valorisation des terres
collectives (dans les régions suburbaines), ces terres devant être
au préalable vendues à l’Etat avant que les droits d’exploitation
soient cédés aux développeurs. Les différents modes de cession des
droits sont présentés (par commun accord, appel d’offres et enchères)
ainsi que les difficultés liées à la valorisation des terrains des
entreprises lorsqu’elles entrent en bourse. Comment peut-on évaluer
un terrain en l’absence d’un véritable marché. C’est cette question
du marché qui préoccupe l’auteur. Les prix pratiqués sont artificiels
et les accords souvent effectués de gré à gré avec l’accord des
autorités locales. Le canal administratif joue un rôle beaucoup
plus important que le marché.

Dans le domaine de l’habitat, l’auteur décrit
la politique de vente des appartements aux particuliers mais il
insiste aussi sur la très faible activité du secteur du prêt au
logement. Les autorités devront intervenir dans ce domaine s’ils
ne veulent pas bloquer le développement de l’habitat.

Enfin, le livre met en relief les logiques administratives
à l’œuvre ainsi que les mesures que les autorités ont dû prendre
pour répondre aux nouveaux problèmes qui surgissent. Ainsi, à Shanghai,
l’objectif de la réforme est dès le début de remplir les coffres
du gouvernement local. Quant aux nouvelles mesures, on peut citer
la progressive fusion des services administratifs chargés de la
gestion des terres avec ceux chargés de l’immobilier qui, séparés
au départ, créaient une situation « schizophrénique » difficile
à gérer.

Néanmoins, on ressort très déçu du livre. Il
manque en réalité une analyse globale incluant la dimension politique.
L’Etat est vu exclusivement à travers l’action de services administratifs
gardant encore la mauvaise habitude d’intervenir sur le marché.
Mais les questions de la corruption, des intérêts locaux en jeu,
des logiques de pouvoir, autrement dit de tout ce qui fait l’enjeu
du contrôle des terrains et de l’immobilier, ne sont pas abordées.
On reste dans un monde aseptisé de règlements et de problèmes déconnectés
de l’action des groupes et des individus. Un exemple des questions
auxquelles on aurait aimé que l’auteur réponde : qui a tiré partie
de la mise en valeur du foncier et de l’immobilier à Shanghai ?
Quels sont les groupes en présence ? Quels sont leur influence sur
les décisions prises ? Autant d’interrogations auxquelles l’auteur,
qui semble bien connaître son sujet, devrait répondre dans un prochain
ouvrage.

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